Hypotéky jsou rekordně levné. Jakou volit fixaci, abyste neprohloupili

Úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou na rekordně nízkých hodnotách a lákají k pořízení vlastního bydlení. Komu se vyplatí čerpat spíše úvěr s krátkodobou fixací či bez fixace úrokové sazby a pro koho je vhodná co nejdelší stálá úroková sazba? A kolik si za jistotu úrokové sazby klient připlatí?

Úrokové sazby hypotečních úvěrů se podle ukazatele Fincentrum Hypoindex drží na rekordně nízkých úrovních. Sice ze svých minim na 2,05 % již vystoupaly na aktuálních 2,11 %, nejedná se o nijak dramatické zdražení. Navíc „plíživé zvyšování" úrokových sazeb žene lidi ke spěchu s nákupem nemovitosti, aby co nejdříve získali hypoteční úvěr s co nejnižší úrokovou sazbou.

Samotný spěch při nákupu nemovitosti se ale nevyplatí. Při koupi vlastního bydlení se jedná zpravidla o největší celoživotní výdaj domácnosti a o rozhodnutí na desítky let. Sáhnout po „první přijatelné" nemovitosti se může v konečném důsledku prodražit mnohem více, než o kolik v příštích měsících vzrostou úrokové sazby.

Při příliš rychlém nákupu bytu či rodinného domu může dojít k zanedbání prověření jak technického stavu nemovitosti, tak případných právních vad, které jsou s ní spjaty. Nemluvě o důkladném prověření okolí a posouzení, zda i v sousedství nového bydlení bude dostatek prostoru pro bezpečný život. Spěchá-li navíc kupující s uzavřením smlouvy, nemá prodávající nejmenší důvod kývnout na snížení ceny.

Nemovitost vybrána aneb úskalí úvěrového financování

Najde-li se optimální bydlení, zbývá zajistit jeho financování. Problém může být již v samotné kupní ceně, kdy ocenění nemovitosti pro potřeby banky bude udávat nižší cenovku, než kolik peněz nemovitost skutečně stojí. Pro takové případy je vhodné mít připraven dostatek vlastních prostředků, možnost sjednání překlenovacího či řádného úvěru ze stavebního spoření nebo dodatečnou nemovitost k dozajištění úvěru.

Banky mají stále v čerstvé paměti nedávno protrpěnou finanční krizi, jejíž kořeny vycházejí z přemrštěného úvěrování vlastnického bydlení a nadceňování hodnoty zástav. Krize následovaná hospodářskou recesí ukázala, že ceny nemovitostí nemusí jen růst, ale k překvapení bankéřů i realitních makléřů se mohou vydat též opačným směrem.

Navíc současný rychlý růst cen bytů podložený daty z Českého statistického úřadu (ČSÚ) je děsí – vždyť se může jednat o další realitní bublinu! Sice zažíváme hospodářský růst, ovšem v naší malé exportní ekonomice velmi křehký a ohrožený nejen velkými sousedy. Stačí, aby v Číně zamával burzovní motýl křídly... Své odhadce nemovitostí proto banky nabádají k obezřetnosti hraničící s paranoiou a k vytváření „vysoce konzervativních" ocenění.

Jak velkou hypotéku čerpat aneb více je někdy lépe

Je-li cena vysněné nemovitosti taková, že kombinace vlastní (či od příbuzných, známých nebo stavební spořitelny dopůjčené) hotovosti a hypotečního úvěru podloženým dostatečně vysokým oceněním nemovitosti umožňuje dokončení realitní transakce, je na čase rozhodnout se, jak velký hypoteční úvěr čerpat a kolik vlastních prostředků použít.

Češi jsou ve své většině konzervativní národ. To se neprojevuje jen v neochotě investovat do rizikovějších aktiv (vždy je lepší ztratit peníze v „bezpečném" podvodném projektu nebo zkrachovalé družstevní záložně) a výrazné preferenci vlastnického bydlení, ale i snahou čerpat co nejnižší úvěr a ten co nejdříve splatit. Takové jednání ovšem může být rizikové.

Při nákupu bytu či rodinného domu téměř vždy dochází k jeho úpravám, opravám, vybavování a zútulňování. I když je v rozpočtu domácnosti s touto položkou počítáno, velmi často se stává, že je původně zamýšlená částka překročená. Pak nastávají dvě možnosti: Sáhnout do finanční rezervy domácnosti, nebo hledat financování bankovním či nebankovním úvěrem.

Úprava nemovitosti na úkor vlastní finanční rezervy, která s tímto nepočítala, znamená zvýšení rizika. Stačí prosté onemocnění jednoho z nositelů příjmu a nízká rezerva se může proměnit v neschopnost hypotéku splácet. V tom mnohdy nepomůže ani pojištění schopnosti splácet, které má nespočet výluk (a jen náhodou se do některé trefíte), dlouhé karenční doby a navíc nepatří mezi nejlevnější a poměrně zatěžuje běžný rodinný rozpočet.

Využití cizích zdrojů a čerpání spotřebitelského úvěru je mnohem dražší varianta. Zatímco hypoteční úvěr stojí řádově 2 – 2,5 % z půjčené částky ročně, spotřebitelské půjčky začínají kolem 7 %, ale ani 20 % úročení není výjimkou.

Než se přivést do úzkých při odhalení nečekaných výdajů, je vhodnější čerpat vyšší hypoteční úvěr a uchovat si vyšší objem hotovosti pro pozdější využití. Ostatně nečekané výdaje se nemusí týkat pouze pořizované nemovitosti, ale velkou čáru přes rozpočet může způsobit i nepojízdný rodinný automobil. Pochopitelně je tu důležitá podmínka: musí být možné si vyšší hypotéku vzít – a to jak s ohledem na ocenění nemovitosti, tak na příjem žadatelů o úvěr.

Příklad

Klient má možnost půjčit si 1 mil. Kč a využít maximum svých prostředků, nebo čerpat hypotéku 1,1 mil. Kč a 100 tis. Kč si ponechat jako dodatečnou rezervu. Při úvěru na 20 let a úrokové sazbě 2,11 % (aktuální průměrné úrokové sazby dle Fincentrum Hypoindexu) budou jeho měsíční splátky v prvním případě přibližně 5 111 Kč. S ponechanou rezervou za úvěr bude platit přibližně 5 622 Kč.

Ponechaná stotisícová rezerva tak přijde na 511 Kč měsíčně. Ovšem pozor, umístí-li ji klient na dnes nejlépe úročený spořicí účet s výnosem 1,69 % ročně, získá měsíčně přibližně 120 Kč čistého úroku a navíc bude mít při vyšších zaplacených úrocích i vyšší odpočet od základu daně z příjmů při ročním vyúčtování daně. Čisté náklady na finanční rezervu budou činit méně než 391 Kč měsíčně.

Samotné pojištění schopnosti splácet se spoustou výluk u milionového úvěru vyjde přibližně od 77 Kč do 200 Kč měsíčně. Navíc kryje zpravidla nejdéle jeden rok (12 splátek) neschopnosti splácet. Vlastní rezerva ve výši 100 tis. Kč pokryje téměř 18 měsíčních splátek úvěru.

Fixace úrokové sazby: Raději déle?

O výši splátky hypotéky rozhoduje také délka fixace úrokové sazby, tedy jak dlouho banka nebude moci úrokovou sazbu změnit, v současnosti především zvýšit. Obecně a dlouhodobě platí, že čím je fixace delší, tím je sjednaná úroková sazba vyšší. Bez ohledu na to, zda jsou úrokové sazby vysoké, nebo nízké, až na výjimky platí, že nejlevnější jsou úvěry s variabilní úrokovou sazbou, která se může změnit z měsíce na měsíc, a naopak nejdražší jsou se sazbami fixovanými na desítky let.

Současná doba extrémně nízkých úrokových sazeb nahrává dvěma směrům: lidé buď čerpají variabilní sazbu, nebo se zajímají o dlouhodobé fixace. Obé má své výhody i nevýhody.

Variabilní sazby volí bohužel dost často lidé proto, že potřebují (či přesněji chtějí) hypoteční úvěr v takové výši, na jaký jim (oficiální?) příjmy nedostačují. Nižší variabilní sazba ovšem také sníží splátku hypotéky a žadatelé proklouznou pod „bezpečnostní laťkou" hypoteční banky. Toto je ovšem velmi rizikový přístup k hypotečnímu úvěrování ze strany klientů a rozhodně ho nelze doporučit.

Je-li potřeba obejít bankovní pravidla pro poskytnutí úvěru nižší variabilní sazbou, zpravidla je to i proto, že vlastní zdroje neumožňují zaplatit větší část kupní ceny – a domácnost se pořízením svého bydlení vysaje z veškerých finančních rezerv. Stačí pak sebemenší výkyv příjmů nebo úrokové sazby a z vysněného domku či bytu se stane noční můra.

Variabilní sazby bývají výhodnější zejména v obdobích vysokých úrokových sazeb. Tehdy klesají jejich marže a lidé, kteří na pohyblivou sazbu přistoupili v době vysokých úroků, nyní platí i méně než 1% úroky. Dnes je možné získat variabilní úrokovou přibližně sazbu od 1,8 %, což při mezibankovní sazbě 1M PRIBOR, od níž se odvíjí, představuje přirážku 1,6 procentního bodu.

Dlouhodobě se i přesto variabilní sazba může vyplatit. Vhodná je ale pouze pro lidi, kteří mají dostatečný příjem a finanční rezervy a v případě navýšení sazeb budou moci hypotéku dále splácet nebo jednorázově splatit. Vhodná může být také v případě, kdy domácnost očekává mimořádný příjem, z něhož chce hypotéku zcela nebo částečně umořit.

Vyhledávání extrémně dlouhých úrokových sazeb na 10 a více let se také nevyplácí. Banky si za takovouto jistotu pro klienta účtují nemalé příplatky. Jedna má v sazebníku uvedeno navýšení úrokové sazby při 10leté fixaci o 1,61 procentního bodu k pětileté (která začíná u nových hypoték na 1,99 %), jiná velká česká banka nabízí desetiletou úrokovou fixaci od 2,99 % (a příplatek tak k pětileté fixaci činí 1 procentní bod), nejdelší 25 a 30leté fixace pak stojí od 3,39 % (a příplatek k 5leté činí 1,4 procentního bodu).

Příklad

Klient zvažuje u hypotéky 1 mil. Kč na 20 let pětiletou fixaci s úrokovou sazbou 1,99 % a desetiletou fixaci za 2,99 %. Při pětileté fixaci bude činit splátka hypotéky 5 054 Kč, při desetileté 5 541 Kč. Za pět let činí rozdíl 29 220 Kč, při uložení měsíční úspory na nejlépe zhodnocený spořicí účet dosáhne úspora kratší fixace po zdanění po pěti letech 30 276 Kč.

Bude-li klient tyto peníze využívat ke splácení úvěru v další 5leté fixaci, může při stálém 1,69% zhodnocení a 15% dani z příjmů z úrokových výnosů splácet o 523 Kč měsíčně více, než by platil při původní desetileté fixaci úrokové sazby, tedy až 6 064 Kč měsíčně. Při takové splátce by byl jeho celkový výdaj stejný, jako při 10leté fixaci. Úroková sazba by mohla vzrůst na 4 % a byl by na tom stejně...

...až na důležitou věc. Výpočet nepočítá s inflací, která splátku úvěru zlevní, ani s růstem mezd, který uleví rodinnému rozpočtu a který je v průběhu pěti let poměrně pravděpodobný.

Dlouhá fixace má i další nevýhodu – možnost mimořádné splátky. Řada bank si stále účtuje vysoké sankční poplatky i při částečné mimořádné splátce a některé naúčtují až 5 % z mimořádné splátky za každý rok zbývající do konce fixace úrokové sazby. Při 30leté fixaci se tak klient stane vazalem banky. Pokud by chtěl po deseti letech provést mimořádnou splátku, zaplatil by na sankčních poplatcích víc, než kolik splatil jistiny.

Autor: Petr Zámečník pro iDNES.cz

Zdroj: http://finance.idnes.cz/