Rady ze světa peněz: Rezervační smlouva: Na co si dát pozor

Pokud se rozhodnete koupit nemovitost přes realitní kancelář, zřejmě se nevyhnete podpisu rezervační smlouvy. Dvoustranná smlouva, kterou uzavřete jako kupující s realitní kanceláří, vám ovšem v podstatě nic negarantuje.

Dle obvyklého ujednání složíte poměrnou část kupní ceny (zálohu) do depozita a realitka jako zprostředkovatel se zaváže nemovitost nikomu dále nenabízet, aby vám dala čas na vyřízení financování či jiných záležitostí spojených s koupí.

Ale protože prodávajícího tato smlouva k ničemu nezavazuje, může svou nemovitost nabízet dál, zvlášť když nemá s realitní kanceláří uzavřenou smlouvu o výhradním zastoupení. V případě nerealizování koupě pak depozitum propadá zprostředkovateli a vy přicházíte o své peníze. Doporučujeme proto se uzavírání tohoto typu smluv vyhnout.

Raději si pohlídejte, abyste uzavřeli smlouvu trojstrannou, ve které budou vymezeny práva a povinnosti kupujícího, zprostředkovatele i prodávajícího. Taková rezervační smlouva by měla obsahovat specifikaci předmětu koupě a to včetně veškerých faktů o stavu nebo vázaných právech na danou nemovitost.

Obsah

Dále by měla smlouva vedle vymezení kupní ceny zahrnovat ujednání, jak uplatnit vzájemné smluvní pokuty v případě neuzavření kupní smlouvy. Pokud se chystáte koupi nemovitosti financovat z hypotéky, je standardem, že se smlouva uzavírá v takovém znění, kdy realitní kancelář a vlastník umožňují kupujícímu v případě neúspěšného vyřízení úvěru od rezervační smlouvy bez sankce odstoupit, navrácení depozita je samozřejmostí. Přesto je dobé, když si při ověřování všech technických a právních podmínek před koupí vybrané nemovitosti, zjistíte i vaše finanční možnosti. A to dříve než budete cokoliv podepisovat.

Co se týče zálohy, je lepší uložit ji do advokátní úschovy, nikoli na účet realitní kanceláře. Advokát je povinen mít na rozdíl od realitky uzavřené pojištění pro případ odpovědnosti za újmu, kterou by mohl klientovi způsobit.

Práva a povinnosti

Abyste se vyhnuli případným nepříjemnostem, je dobré ve smlouvě definovat také práva a povinnosti realitky směrem k oběma stranám. Především to, aby nenabízela nemovitost dál, jakož i co má pro vás a prodávajícího aktivně vykonat.

Vzhledem k tomu, že rezervační smlouva s výjimkou specifikace předmětu koupě a ujednání o ceně neobsahuje žádná další ujednání kupní smlouvy, doporučujeme požadovat před uzavřením kupní smlouvy alespoň její koncept, který by byl po odsouhlasení vlastníkem přílohou rezervační smlouvy.

V rámci krytí všech zúčastněných stran je žádoucí, aby byla rezervační smlouva dobře propracována a nedošlo k nesrovnalostem. Pokud sami právníka zběhlého v této oblasti nemáte, seriózní realitní kanceláře běžně s advokáty spolupracují a právní služby nabízejí.

Magdalena Pluháčková, QUATRO reality, s.r.o.
Článek byl otištěn v Břeclavském deníku - Novém životě 24.8.2017. Ostatní články najdete zde.